LE CONTENTIEUX LOCATIF

Au moment de la conclusion du contrat

Professionnel du droit, le Commissaire de Justice se tient à votre disposition pour vous aider dans la rédaction de votre bail d’habitation qu’il soit vide ou meublé, ainsi que des actes de cautionnement. 

Par ailleurs, tiers neutre, il pourra vous assister également dans la prise de possession des lieux, en procédant à l’état des lieux d’entrée.
 

En cours de bail

Pendant la vie du contrat de bail, il arrive que le locataire soit défaillant au paiement de ses loyers et charges, ne justifie pas d’une assurance habitation en cours de validité ou bien ne respecte pas certaines obligations lui incombant. 

Le Commissaire de Justice va alors rédiger et signifier un Commandement de Payer ou de Justifier de l’Assurance, ou d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, permettant ainsi d’entamer le processus de résiliation du bail. 

En effet, en cas de manquement au paiement de ses loyers et charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail est résilié de plein droit. Ce délai est réduit à un mois en cas de non justification d’une attestation d’assurance en cours de validité.

Passé ce délai, et faute pour le locataire d’avoir déféré à la demande de paiement ou de justification de la demande d’assurance, ou d’avoir respecté la ou les clauses du bail pour lesquelles il s’est mis en infraction, le Commissaire de Justice pourra alors entreprendre les démarches pour assigner votre locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection et dénoncer cette assignation au Préfet. L’objectif est d’obtenir du Juge qu’il constate les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et qu’il ordonne l’expulsion du ou des locataires ainsi que sa ou leur condamnation à diverses sommes.

Vous serez alors tenu de vous présenter personnellement devant la Juridiction saisie, ou via un avocat.  

A l’issue, le magistrat produira une décision de justice ordonnant, nous le souhaitons, l’expulsion et condamnant le locataire au paiement de diverses sommes (Retard du loyer/charges, indemnités d’occupation, art. 700 CPC, dépens).

Le Commissaire de Justice va alors procéder à la signification de la décision à votre locataire, puis lui signifier un commandement de quitter les lieux dénoncé à la Préfecture. Enfin, passé le délai de deux mois du commandement (sous réserve de l’absence de délai judiciaire), le Commissaire de Justice procèdera à une tentative d’expulsion, afin de pouvoir requérir le concours de la force publique.

Une fois la force publique acquise, l’expulsion pourra alors être engagée.

L’étude de Maître Luis RODRIGUES se tient à votre disposition pour vous accompagner à chacune de ces étapes. 

Parallèlement à l’expulsion, la procédure de recouvrement pourra également être mise en œuvre. 
 
Par ailleurs, en cours de bail, il est également possible que le bailleur ou le locataire ne respectent pas certaines des obligations pouvant peser sur eux.

Le Commissaire de Justice pourra alors être saisi pour constater un certain nombre de manquements.

Enfin, dans le cadre de ré indexation de loyers, ou bien de renouvellement dans le cadre de l’article 17C de la loi du 06 Juillet 1989, le Commissaire de Justice se tient également à votre disposition.
 

En fin de bail

En fin de bail, le Commissaire de Justice peut vous assister dans la rédaction du congé qu’il soit côté locataire, notamment lorsque le bailleur ne récupère pas la lettre recommandée transmise, ou côté bailleur. 

• Côté locataire le délai de préavis est de trois mois selon la loi pour les locaux dits « vides » sauf en zone tendue ou dans certaines circonstances, où ce délai va être réduit à un mois. 

En cas de bail meublé, ce délai est également porté à un mois. 

Le Commissaire de Justice se déplace afin de remettre à votre bailleur l’information juridique de votre départ des lieux.

• Côté bailleur, le souhait de voir le locataire quitter les lieux peut également se faire sentir et ainsi qu’il lui soit donné congé. Trois motifs sont prévus par la loi du 06 Juillet 1989, congé pour vendre, pour reprise ou pour motifs légitimes ou sérieux. 

Ces trois motifs sont les mêmes quel que soit le bail, vide ou meublé, à la seule exception que le bail meublé ne souffre d’aucun droit de préemption au profit du locataire. 

Le délai de préavis de six mois pour le bail vide, est porté à trois mois pour le meublé.

ATTENTION : Ces délais indicatifs peuvent connaître des cas particuliers.

De surcroît, lors de la libération du local objet du bail, un état des lieux de sortie exécuté par Commissaire de Justice peut s’avérer nécessaire afin de préserver l’une, l’autre ou bien les deux parties. 

Par ailleurs, en fin de bail, le locataire peut être confronté à des difficultés de recouvrement de son dépôt de garantie. Le Commissaire de Justice se tient alors à sa disposition pour tenter d’obtenir que celui-ci lui soit rendu dans les délais les plus brefs. 

A défaut, une procédure judiciaire peut alors être engagée.

L’Etude de Maître Luis RODRIGUES se tient à votre disposition afin de vous assister dans les démarches qui seraient les vôtres.